一向是零售商業(yè)市場(chǎng)租賃成交大戶的餐飲業(yè)，在今年一季度廣州購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)調(diào)整中，卻將成交占比第一的位置讓給了時(shí)尚服裝品牌；來(lái)自澳大利亞的個(gè)人護(hù)理品牌把其廣州首店開(kāi)設(shè)在東山口，二店才開(kāi)入購(gòu)物中心；汽車品牌開(kāi)店和關(guān)店的速度一樣，達(dá)到了新的平衡……一季度金字招牌誠(chéng)信至上，受益于假日消費(fèi)熱潮，廣州零售商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，空置率連續(xù)第四個(gè)季度錄得下行，優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租金平穩(wěn)。在開(kāi)店關(guān)店的業(yè)態(tài)調(diào)整之中，正出現(xiàn)一些新的變化。特別值得關(guān)注的是，特色商業(yè)街的租賃行情在持續(xù)升溫。同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)租金的調(diào)整，物業(yè)間、品牌間的拓店策略持續(xù)分化。
受益于延續(xù)自2023年的假日消費(fèi)熱潮，廣州春節(jié)文旅消費(fèi)暢旺，也讓一季度零售商業(yè)市場(chǎng)保持活躍。從數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，今年一季度廣州沒(méi)有新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)，空置率小幅下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至季末的8.1%，連續(xù)第四個(gè)季度錄得空置率下行，天河路商圈的空置率更低至1.2%。
可以看到，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)調(diào)整一直在持續(xù)進(jìn)行，百貨及購(gòu)物中心主力店變動(dòng)不斷。盡管有品牌大店關(guān)閉，但活躍的市場(chǎng)讓“以大換多”更易實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物中心主力租戶的這種變動(dòng)制約了空置率的進(jìn)一步下行。比如，一季度錄得番禺友誼及一個(gè)健身中心的關(guān)閉，天河城關(guān)閉了一個(gè)大面積餐飲，但引入多個(gè)餐飲品牌，在提升品牌豐富度的同時(shí)，還有望提升租金收入。也因此，盡管有些優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率出現(xiàn)下行，但是租金報(bào)價(jià)仍然保持平穩(wěn)，季內(nèi)全市首層租金環(huán)比小幅下降0.2%至每天每平方米24.3元。總體而言，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租金繼續(xù)保持平穩(wěn)，知名品牌仍保有較大的租金談判空間。
從一季度新開(kāi)店行情來(lái)看，各業(yè)態(tài)需求發(fā)生了不小的變化。零售商對(duì)于擴(kuò)張仍然保持謹(jǐn)慎，部分高端餐飲仍采取觀望姿態(tài)。從標(biāo)桿商場(chǎng)的租賃成交來(lái)看，一季度零售品牌成交占比最高，餐飲排名第二。時(shí)尚服裝品牌成交占比最高，達(dá)到23.1%。以本地連鎖品牌和國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)師品牌為主，比如，開(kāi)在天匯的Lynn Gong，天河城的Hechter，天環(huán)Coven Garden。另外，一些國(guó)際品牌也把店鋪拓展到珠江新城，比如Givenchy和Valentino。
而一向是租賃成交大戶的餐飲業(yè)中，特色餐飲仍然保持活躍，一季度錄得14.4%的成交占比。戴德梁行的數(shù)據(jù)則顯示，較大面積的餐飲業(yè)態(tài)中，火鍋品類以其較強(qiáng)的社交屬性更受消費(fèi)者青睞，季內(nèi)開(kāi)店表現(xiàn)亮眼。
值得一提的是，咖啡茶飲甜品雖然仍然是成交主力之一，占比12.5%。但咖啡新店顯著減少，成交數(shù)量?jī)H占該品類的8%，而2023年全年咖啡成交占品類的比重高達(dá)32%。
一季度體育中心與珠江新城商圈都在積極引進(jìn)各類品牌首店，例如EVE LOM、哈蘇相機(jī)分別在天環(huán)廣場(chǎng)和太古匯開(kāi)出華南首店。從成交來(lái)看，天河路是國(guó)內(nèi)外知名品牌和潮牌的優(yōu)選區(qū)位。
對(duì)于零售市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展走向，從供應(yīng)來(lái)看，2024年廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)有限，僅有一個(gè)項(xiàng)目落成，約5.7萬(wàn)平方米，但新的熱點(diǎn)正在崛起。除了傳統(tǒng)高端商業(yè)和核心商圈之外，非標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)街也逐漸受到關(guān)注。
可以看到，隨著假日消費(fèi)強(qiáng)勁反彈，步行街商鋪空置去化顯著加快，零售商租賃問(wèn)詢以及業(yè)主租金報(bào)價(jià)都在逐步好轉(zhuǎn)。一些具有影響力的小眾連鎖品牌、新興業(yè)態(tài)品牌、本土原創(chuàng)品牌在考慮店鋪選址時(shí)會(huì)從品牌調(diào)性與地域文化相結(jié)合的角度出發(fā)，選擇對(duì)品牌打造和店鋪風(fēng)格包容度更高的商業(yè)街，例如廣州的東山口。
廣州公司戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，熱門(mén)商業(yè)街客流增長(zhǎng)迅猛，引領(lǐng)消費(fèi)復(fù)蘇，進(jìn)一步帶動(dòng)所在商圈空置率的下降和租金提升，品牌能級(jí)也隨之提升。Aesop把其廣州首店開(kāi)設(shè)在東山口，二店才開(kāi)入購(gòu)物中心，為更多首進(jìn)品牌提供了拓店路徑的新思路。商業(yè)街的持續(xù)升溫，反映了開(kāi)放式、非標(biāo)準(zhǔn)、游逛型商業(yè)與當(dāng)下對(duì)“去目的性消費(fèi)”和“極致性價(jià)比”的追求更加契合，融合本土人文和創(chuàng)新門(mén)店的街景也更易于傳播和引流。